Ứng dụng tài sản thế giới thực trong thị trường tiền điện tử: Tập trung vào dự án bất động sản
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã có lịch sử nhiều năm trong thị trường tiền điện tử, từ năm 2018 đã có những nỗ lực tương tự về token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế lợi nhuận rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ được tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa tỷ lệ cho vay stablecoin của ngành công nghiệp mã hóa. Điều này khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp mã hóa. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá các hoạt động RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, nhằm mở rộng kênh đầu tư bất động sản, làm phong phú sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích các trường hợp của những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm của RWA bất động sản và triển vọng thị trường. Do những dự án này chủ yếu nhắm vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ tập trung vào các chính sách và môi trường thị trường liên quan ở Bắc Mỹ.
Tóm tắt thị trường mã hóa bất động sản
Thị trường đầu tư bất động sản quy mô lớn, chứa đựng nhiều cơ hội phong phú. Theo dữ liệu nghiên cứu tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, tổng giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu chính của việc mã hóa bất động sản bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, tăng tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các sản phẩm này chủ yếu có ba hình thức:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số bất động sản khu vực
Cho vay thế chấp token bất động sản
Ngoài ra, việc đưa tài sản lên chuỗi còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) có một số điểm tương đồng với RWA bất động sản, cả hai đều giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp quyền quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn sử dụng mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, quy định nghiêm ngặt và khung vận hành của REIT có thể cung cấp các bài học cho các dự án RWA bất động sản.
Các ưu nhược điểm chung của dự án RWA bất động sản như sau:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản của tài sản
Danh mục đầu tư đa dạng
Đơn giản hóa quy trình giao dịch
Cơ hội đầu tư toàn cầu
Nâng cao tính minh bạch
Nhược điểm:
Quy định không rõ ràng
Thiếu sự bảo vệ pháp lý
Rủi ro kỹ thuật tồn tại
Cơ chế phát hiện giá chưa trưởng thành
Chi phí quản lý cao
Tính thanh khoản vẫn còn hạn chế
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, chủ yếu mã hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ trên chuỗi Ethereum và Gnosis để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản và hợp pháp mã hóa, ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba quản lý, bảo trì và thu tiền thuê. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý độc lập với công ty sở hữu bất động sản. Các chủ sở hữu mã thông báo có thể nhận tiền thuê từ nhà hàng tháng, cần trừ khoảng 2,5% quỹ dự trữ bảo trì và khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị là 323,020 USD, mỗi token 52.10 USD, tổng cộng 6,200 token. Tiền thuê hàng tháng là 2,600 USD, sau khi trừ đi 622 USD chi phí, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD. Mỗi token có cổ tức hàng năm là 3.83 USD, tỷ lệ lợi suất hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% mã thông báo cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình vận hành rủi ro thấp. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, RealT thu 2% phí mã hóa. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại những thách thức. Tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá thấp có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư. Tỷ lệ cổ phần của RealT quá cao sẽ giảm tính thanh khoản, trong khi quá thấp thì thiếu động lực giám sát.
Phân tích 10 bất động sản đã bán hết mới nhất của RealT cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% vượt quá con số này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra cơ hội đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng tính thanh khoản của thị trường.
Theo dữ liệu giao dịch từ mạng lưới chính Gnosis, RealT đã phân phối khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, doanh thu trong hai năm qua khoảng 15-18.000 USD. Tuy nhiên, mức độ tham gia của RealT vào đầu tư bất động sản không rõ ràng, do đó không thể biết được lợi nhuận cụ thể từ tiền thuê.
Cấu trúc công ty của RealT bao gồm: thực thể hoạt động cốt lõi Real Token Inc., công ty mẹ bất động sản Real Token LLC, cũng như một loạt các LLC được thành lập cho mỗi tài sản đầu tư. Cấu trúc này nhằm mục đích tách biệt rủi ro tài chính và pháp lý của các tài sản.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực dựa trên lịch sử giao dịch. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà.
Cách này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với định nghĩa tiêu chuẩn, nhưng Parcl đã nhận được đầu tư từ các tổ chức nổi tiếng như Coinbase, điều này đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA trong lĩnh vực bất động sản.
Parcl đã được khởi động trên mạng thử nghiệm Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL khoảng 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, mức độ quan tâm vẫn còn thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù sản phẩm dễ sử dụng và có sự cải tiến nhanh chóng, thiết kế chỉ số đã trưởng thành, đội ngũ tích cực quảng bá, nhưng Parcl vẫn chưa nhận được sự chú ý và thị phần cao trên thị trường. Điều này phần nào cho thấy mức độ chấp nhận của thị trường tiền điện tử đối với các sản phẩm chỉ số bất động sản vẫn còn hạn chế.
Reinno
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được mã hóa. Sau khi chủ sở hữu nộp tài liệu về tài sản, Reinno sẽ tạo một công ty SPV tại Delaware, để tạo ra token hợp đồng thông minh cho tài sản. Chủ sở hữu có thể sử dụng token làm tài sản thế chấp để vay.
Thứ hai là sản phẩm tài chính cho vay mua nhà. Người dùng có thể sử dụng khoản vay từ ngân hàng để mua nhà, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu tài sản để huy động vốn, nhằm trả nợ ngân hàng, sau đó hoàn trả theo lãi suất cố định cho thỏa thuận.
Reinno áp dụng mô hình hoạt động trung tâm hóa ngoại tuyến, tồn tại rủi ro rõ rệt:
Là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa thay vì người cho vay, khó để kiện cáo người vay vi phạm.
Thiếu khung pháp lý hoàn chỉnh bảo vệ người cho vay trong việc huy động vốn từ các token phân mảnh.
Không thể ngăn chặn hiệu quả chủ nhà bán nhà hoặc ngừng trả nợ ngân hàng sau khi vay.
Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Thị trường bất động sản RWA vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án đầu ngành. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án đang hoạt động hiện tại còn tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro hoặc lựa chọn các sản phẩm tài chính phái sinh để giảm thiểu rủi ro hoạt động. Nhưng để phát huy tiềm năng của bất động sản RWA, tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động vẫn là điều không thể thiếu.
Về mặt quản lý, RWA bất động sản chưa có khung rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý ở Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, và khung quản lý quốc tế cũng thiếu vắng. Tình trạng hỗn loạn này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng, ảnh hưởng đến khả năng tồn tại lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù vậy, nhiều công ty tài chính và mã hóa nổi tiếng vẫn đang tích cực khám phá RWA bất động sản, một số dự án đã xác minh sơ bộ tính khả thi của sản phẩm. Là một phân khúc quan trọng trong lĩnh vực đầu tư tài chính, với việc thiết lập và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản được kỳ vọng sẽ phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
12 thích
Phần thưởng
12
4
Đăng lại
Chia sẻ
Bình luận
0/400
ZKProofEnthusiast
· 15giờ trước
Làm mã hóa kỹ thuật số vẫn là cái cũ của tổ tiên chúng ta.
Xem bản gốcTrả lời0
GasFeeSobber
· 08-12 04:05
Cái đó không phải là làm pháp lý sao?
Xem bản gốcTrả lời0
PumpDetector
· 08-10 18:41
đã gọi các động thái thị trường kể từ mt gox... dòng tiền thông minh biết điều này đang hướng đến đâu
Xem bản gốcTrả lời0
MoneyBurner
· 08-10 18:41
又来 chơi đùa với mọi người的新玩法? 还 bẫy个RWA的壳儿~撸过18年那波的老哥都懂
Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản: lĩnh vực RWA mới với cơ hội và thách thức đồng hành.
Ứng dụng tài sản thế giới thực trong thị trường tiền điện tử: Tập trung vào dự án bất động sản
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã có lịch sử nhiều năm trong thị trường tiền điện tử, từ năm 2018 đã có những nỗ lực tương tự về token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế lợi nhuận rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ được tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa tỷ lệ cho vay stablecoin của ngành công nghiệp mã hóa. Điều này khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp mã hóa. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá các hoạt động RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, nhằm mở rộng kênh đầu tư bất động sản, làm phong phú sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích các trường hợp của những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm của RWA bất động sản và triển vọng thị trường. Do những dự án này chủ yếu nhắm vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ tập trung vào các chính sách và môi trường thị trường liên quan ở Bắc Mỹ.
Tóm tắt thị trường mã hóa bất động sản
Thị trường đầu tư bất động sản quy mô lớn, chứa đựng nhiều cơ hội phong phú. Theo dữ liệu nghiên cứu tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, tổng giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu chính của việc mã hóa bất động sản bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, tăng tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các sản phẩm này chủ yếu có ba hình thức:
Ngoài ra, việc đưa tài sản lên chuỗi còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) có một số điểm tương đồng với RWA bất động sản, cả hai đều giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp quyền quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn sử dụng mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, quy định nghiêm ngặt và khung vận hành của REIT có thể cung cấp các bài học cho các dự án RWA bất động sản.
Các ưu nhược điểm chung của dự án RWA bất động sản như sau:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, chủ yếu mã hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ trên chuỗi Ethereum và Gnosis để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản và hợp pháp mã hóa, ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba quản lý, bảo trì và thu tiền thuê. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý độc lập với công ty sở hữu bất động sản. Các chủ sở hữu mã thông báo có thể nhận tiền thuê từ nhà hàng tháng, cần trừ khoảng 2,5% quỹ dự trữ bảo trì và khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị là 323,020 USD, mỗi token 52.10 USD, tổng cộng 6,200 token. Tiền thuê hàng tháng là 2,600 USD, sau khi trừ đi 622 USD chi phí, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD. Mỗi token có cổ tức hàng năm là 3.83 USD, tỷ lệ lợi suất hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% mã thông báo cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình vận hành rủi ro thấp. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, RealT thu 2% phí mã hóa. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại những thách thức. Tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá thấp có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư. Tỷ lệ cổ phần của RealT quá cao sẽ giảm tính thanh khoản, trong khi quá thấp thì thiếu động lực giám sát.
Phân tích 10 bất động sản đã bán hết mới nhất của RealT cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% vượt quá con số này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra cơ hội đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng tính thanh khoản của thị trường.
Theo dữ liệu giao dịch từ mạng lưới chính Gnosis, RealT đã phân phối khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, doanh thu trong hai năm qua khoảng 15-18.000 USD. Tuy nhiên, mức độ tham gia của RealT vào đầu tư bất động sản không rõ ràng, do đó không thể biết được lợi nhuận cụ thể từ tiền thuê.
Cấu trúc công ty của RealT bao gồm: thực thể hoạt động cốt lõi Real Token Inc., công ty mẹ bất động sản Real Token LLC, cũng như một loạt các LLC được thành lập cho mỗi tài sản đầu tư. Cấu trúc này nhằm mục đích tách biệt rủi ro tài chính và pháp lý của các tài sản.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực dựa trên lịch sử giao dịch. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà.
Cách này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với định nghĩa tiêu chuẩn, nhưng Parcl đã nhận được đầu tư từ các tổ chức nổi tiếng như Coinbase, điều này đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA trong lĩnh vực bất động sản.
Parcl đã được khởi động trên mạng thử nghiệm Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL khoảng 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, mức độ quan tâm vẫn còn thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù sản phẩm dễ sử dụng và có sự cải tiến nhanh chóng, thiết kế chỉ số đã trưởng thành, đội ngũ tích cực quảng bá, nhưng Parcl vẫn chưa nhận được sự chú ý và thị phần cao trên thị trường. Điều này phần nào cho thấy mức độ chấp nhận của thị trường tiền điện tử đối với các sản phẩm chỉ số bất động sản vẫn còn hạn chế.
Reinno
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được mã hóa. Sau khi chủ sở hữu nộp tài liệu về tài sản, Reinno sẽ tạo một công ty SPV tại Delaware, để tạo ra token hợp đồng thông minh cho tài sản. Chủ sở hữu có thể sử dụng token làm tài sản thế chấp để vay.
Thứ hai là sản phẩm tài chính cho vay mua nhà. Người dùng có thể sử dụng khoản vay từ ngân hàng để mua nhà, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu tài sản để huy động vốn, nhằm trả nợ ngân hàng, sau đó hoàn trả theo lãi suất cố định cho thỏa thuận.
Reinno áp dụng mô hình hoạt động trung tâm hóa ngoại tuyến, tồn tại rủi ro rõ rệt:
Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Thị trường bất động sản RWA vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án đầu ngành. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án đang hoạt động hiện tại còn tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro hoặc lựa chọn các sản phẩm tài chính phái sinh để giảm thiểu rủi ro hoạt động. Nhưng để phát huy tiềm năng của bất động sản RWA, tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động vẫn là điều không thể thiếu.
Về mặt quản lý, RWA bất động sản chưa có khung rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý ở Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, và khung quản lý quốc tế cũng thiếu vắng. Tình trạng hỗn loạn này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng, ảnh hưởng đến khả năng tồn tại lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù vậy, nhiều công ty tài chính và mã hóa nổi tiếng vẫn đang tích cực khám phá RWA bất động sản, một số dự án đã xác minh sơ bộ tính khả thi của sản phẩm. Là một phân khúc quan trọng trong lĩnh vực đầu tư tài chính, với việc thiết lập và hoàn thiện khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản được kỳ vọng sẽ phát triển nhanh chóng.